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终结北京涉外公寓租房暴利时代

2008-07-16 00:00:00　来源: www.5izf.com　编辑：北京房屋租赁网浏览量: 4966

近日对北京市涉外租赁市场的调查表明，目前这一市场已逐渐回归理性，集中体现在租金逐年连续大幅下滑。21世纪不动产海煦加盟店、戴德梁行的统计数据皆表明，目前涉外租赁的价格呈现连续下降趋势，截止到今年第一季度，北京高档酒店服务式公寓、普通高档出租公寓和别墅的价格一路下滑，此情形已影响到高档公寓的销售价格。
??　　★昔日辉煌
??　　月租金曾高达一万美元以上，2000年以后，租金明显滑坡，到今年上半年下跌速度才首次放缓。
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??　北京高档公寓最早建于上个世纪80年代，首都机场附近的丽都饭店是北京最早的外籍人士栖息地。之后的国贸、燕莎等一批高档公寓、写字楼陆续开工，到上个世纪90年代初期，进驻国内的外资企业逐渐增多，巨大的市场需求促热了第一批高档公寓的销售。
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??　 1993年、1994年是北京公寓市场最为红火的日子，只要品质好、够档次，价位再高也是“皇帝女儿不愁嫁”，某公寓每月每平方米80美元的天价竟然供不应求。顺义是当时北京涉外租赁的主要别墅区域，10年前一套普通涉外别墅每月的租金高达10万元人民币以上。
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??　　21世纪不动产海煦加盟店总经理王海表示，在1994年至1995年，北京高档公寓的租金价在全世界都名列前茅，与当时东京、香港、曼哈顿等城市的租金水平基本相当。到1997至1998年，朝阳公寓A型房的月租金还能达到12000-13000美元/月，目前同等档次的公寓月租金只有5000-6000美元/月，当年投资一套高档公寓，回报率可高达30%.
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??　　顺义区是京城最早的别墅聚集区。由于有着良好的市场氛围和优厚的市场底蕴，也使得该区域内的别墅价格一直居高不下。
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??　　但2000年起租金呈明显下滑趋势。据21世纪不动产海煦加盟店的统计表明，从1998年开始，涉外租赁公寓的价格开始出现下滑迹象，从2000年开始，下滑趋势越来越明显。2001年比2000年下降了一成多，2003年更是比上一年下降了近两成。但今年上半年租金水平与去年同期相比，却基本持平，首次出现下滑放缓迹象。
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??　　统计数据表明，普通出租公寓的价格5年里下降了一半，顺义区2004年别墅租赁价仅为1995年的一半。戴德梁行租赁部门相关负责人表示，涉外公寓租金的滑坡已对高档公寓价格产生了一定影响，一些项目的报价尽管目前仍较高，但成交价的弹性空间也更大了。
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??　　外籍雇员减少流失了部分客源
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??　　导致涉外公寓、别墅租金滑坡的最主要原因是需求市场的萎缩。戴德梁行方面表示，2000年以来，外企纷纷加速了人才本地化，减少了外籍雇员的数量，增加了本地员工，并降低了外籍雇员的住房补贴，使得很多外籍雇员趋向于选择租金较低的住所。与此同时，租客群体的构成也发生了较大变化，很多外资公司为了降低人力成本，加速了员工本地化，以国内员工代替外籍员工，这也流失了部分涉外公寓及别墅的固定客源。
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??　　此外，国家曾规定外交、使馆、新闻单位的外籍人士必须住外交公寓，外籍人士和港澳台人士只能住涉外公寓。近几年，随着相关的限制逐渐放宽，也拓宽了外籍人士的选择面。
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??　　高档公寓放量加重供大于求情形
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??　　涉外公寓的抢手带旺了整个高档公寓市场，最终也导致了这一市场呈现出供大于求的局面。据王海介绍，1996年-1997年，国贸一带掀起了一股高档公寓开发热潮。特别是到1998年以后，以嘉里中心、航华科贸中心等为代表的第二代高档公寓更是在京城遍地开花，到2000年，北京涉外高档公寓数量已近3万套，较上个世纪90年代初期，高档公寓的数量已增长了近十倍。
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??　　2000年以后，CBD地区更是加大了高档公寓的投放量，大量如温莎大道、世贸公寓等设计更新、品质更佳的高档公寓面世，对高档公寓的市场价也形成了较大的冲击。
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??　　这些因素最终致使高档公寓市场的供求关系逐年失衡，迫使租金一路下滑。
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??　　★置业提醒
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??　　涉外租赁最好寻求专业代理公司，投资回报率的降低加大了投资风险，使这一领域的租赁行为更需要专业人士的指导。
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??　　公寓的国际正常投资回报比例在8%左右。戴德梁行方面统计的数据显示，目前北京涉外公寓投资回报率已趋于这一比例，目前投资回报率接近6%，这意味着本市涉外租赁投资已逐年回归理性。
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??　　随着朝阳公园的棕榈泉公寓和北京Golf公寓、CBD的蓝堡国际公寓及旺座中心，以及第二使馆区的光彩国际

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